Прямо Федеральным законом №115-ФЗ в качестве субъекта самозанятый риэлтор не указан. Однако это следует из позиции Росфинмониторинга, выраженной не только в практике проверок самозанятых риэлторов со стороны Прокуратуры РФ, но и в ответах на запросы, направленные профессиональными организациями в сфере ПОД ФТ.
Указанная позиция неоднократно вызывала среди специалистов рынка недвижимости споры, в том числе основанные на том, что самозанятый риэлтор не осуществляет деятельность по оказанию услуг на основании агентских договоров и договоров поручения.
Росфинмониторинг подтвердил статус самозанятых риэлторов в рамках законодательства о противодействии легализации доходов
МЭЦФМ Национальное достояние был направлен запрос в Росфинмониторинг, в котором подробно были описаны действия самозанятого риэлтора в рамках договоров на оказание услуг, в запросе были указаны ограничения на осуществление самозанятыми работ по агентским договорам и договорам поручения.
Росфинмониторинг дал ответ для самозанятых риэлторов, подтверждающий и ранее озвученную позицию о том, что самозанятый риэлтор является субъектом ст. 7.1 Федерального закона №115-ФЗ. Аргументируя это следующим.
В соответствии со статьёй 4 Федерального закона от 27.11.2018 No422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров не вправе применять специальный налоговый режим.
Изложенные в обращении услуги содержат условия по осуществлению юридически-значимых действий в отношении имущества лица, который является клиентом «самозанятого» в целях совершения сделок с недвижимостью.
Таким образом, независимо от наименования договора, заключаемого «самозанятым», возникшие гражданско-правовые обязательства могут порождать правоотношения, предусмотренные договором поручения, агентирования или комиссии. Подробно мы писали об этом в статье
В связи с вышеизложенным на самозанятого риэлтора возлагается ряд обязанностей, за неисполнение которых предусмотрена ответственность по ст. 15.27 КоАП РФ. При этом, согласно примечанию к указанной статье, самозанятый риэлтор несет ответственность как юридическое лицо. Штрафы за неисполнение законодательства в сфере ПОД ФТ ФРОМУ могут достигать 500 000 руб. и более.
Часто задаваемые вопросы риэлторов по работе с НПД и ответы эксперта
В МЭЦФМ «Национальное достояние» поступают вопросы от риэлторов, применяющих НПД в работе на рынке недвижимости. Экспертом по ПОД/ФТ Тесля (Пинигиной) Еленой подготовлены ответы на часто задаваемые вопросы со стороны риэлторов, применяющих систему налогообложения НПД.
Самозанятый риэлтор, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, не может осуществить процедуру постановки на учет в Росфинмониторинг. Регламент постановки на учет, предусматривает оказание услуги только организациям и индивидуальным предпринимателям, оказывающим посреднические услуги в сфере купли – продажи недвижимого имущества. Если самозанятый риэлтор имеет статус ИП и при этом не имеет видов деятельности по ОКВЭД, связанных с консультационными и посредническими услугами в сфере купли – продажи недвижимого имущества, он тоже не сможет встать на учет. Как правило у таких ИП есть вид деятельности, связанный с оказанием юридических услуг или финансовым консультированием.
Самозанятый риэлтор в т. ч. со статусом ИП по смыслу закона №115-ФЗ и позиции Росфинмониторинга относится к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность по оказанию юридических услуг – субъектом ст. 7.1 закона №115-ФЗ, и должен самостоятельно зарегистрировать личный кабинет на сайте Росфинмониторинга. Т. е. на учет в Росфинмониторинг вставать самозанятый не должен.
Если же у ИП есть коды по ОКВЭД, связанные с посредническими услугами в сфере купли – продажи недвижимого имущества, то он должен встать на учет, но в силу того, что он осуществляет деятельность на основании агентских договоров, применять НПД он не имеет право.
Личный кабинет необходимо зарегистрировать на официальном сайте Росфинмониторинга через раздел «Предоставление доступа для физических лиц и индивидуальных предпринимателей». При этом при заполнении заявления необходимо выбрать вид деятельности в соответствие с видами субъектов закона №115-ФЗ. Самозанятый риэлтор должен выбрать «Организация или лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность в сфере оказания юридических услуг».
Самозанятый риэлтор обязан:
- зарегистрировать личный кабинет на сайте Росфинмониторинга для проведения проверок своих клиентов по перечням лиц, причастных к терроризму/экстремизму и предоставления информации в Росфинмониторинг в случае выявления подозрительных операций своих клиентов и иной информации;
- пройти обучение в форме целевого инструктажа по программе ПОД/ФТ/ФРОМУ и получить свидетельство. Заявку на обучение в форме вебинара онлайн в нашей организации можно подать по ссылке;
- раз в три года после прохождения целевого инструктажа самозанятый обязан проходить обучение в форме повышения уровня знаний. Заявку на обучение можно подать на нашем сайте;
- разработать и утвердить правила внутреннего контроля в целях ПОД/ФТ/ФРОМУ. ПВК необходимо загрузить в личный кабинет риэлтора на сайте Росфинмониторинга. В процессе деятельности, в случае изменения нормативных актов сферы ПОД ФТ ФРОМУ риэлтор обязан обновлять ПВК, если изменения затронули текст правил. Утвердить новую редакцию ПВК необходимо в срок не позднее одного месяца с даты вступления в силу изменений. Новую редакцию ПВК необходимо загрузить в личном кабинете в разделе «Организация внутреннего контроля. Заказать ПВК по ПОД ФТ ФРОМУ можно на нашем сайте;
- проводить идентификацию своих клиентов, фиксировав полученную информацию в анкетах клиентов. Пакет анкет для идентификации входит в приложения к правилам внутреннего контроля по ПОД ФТ ФРОМУ;
- иные обязанности самозанятых риэлторов установлены ст. 7.1 Федерального закона №115-ФЗ, а также размещены на сайте Росфинмониторинга в виде памятки
В соответствие со ст. 7.1 риэлтор предоставляет в Росфинмониторинг информацию:
- о сделках своих клиентов при наличии у риэлтора любых оснований полагать, что операция или сделка с недвижимым имуществом, либо совокупность указанных операций и (или) сделок и (или) действия клиента, связанных с проведением указанных операций и (или) сделок, осуществляются или могут быть осуществлены в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, они обязаны уведомить об этом уполномоченный орган – подозрительных операциях (сделках);
- о применении мер по замораживанию (блокированию) денежных средств и иного имущества лица, включенного в перечень террористов/экстремистов, в перечни лиц, причастных к финансированию распространению оружия массового уничтожения.
Вы можете воспользоваться образцом правил внутреннего контроля в целях ПОД ФТ ФРОМУ, подготовленным нашей организацией. Образец не является готовым документом, а представлен в виде формы документа, разделы которого соответствуют требованиям к ПВК, установленным Постановлением Правительства №1188. Разделы ПВК необходимо дополнить их подробным содержанием, отражающим процедуры внутреннего контроля с учетом специфики вашей деятельности. Вы можете заказать готовые ПВК в нашей организации.
Самозанятых риэлторов проверяет Прокуратура РФ. Принцип отбора лиц для проверки основан на получении сведений из ФНС России о видах деятельности самозанятых лиц, а также сведения из социальных сетей, сайтов – агрегаторов, площадок для объявлений о продаже и аренде недвижности, иные источники, позволяющие определить факт осуществления лицом деятельности по сопровождению сделок с недвижимостью, включаю аренду, ипотеку. Перечень профессий на НПД есть в приложении «Мой налог», из них под субъекты ст. 7.1 могут попадать: аренда квартир, налоговое и финансовое консультирование, юридические услуги и пр. При проверке самозанятых Прокуратура исследует фактическую деятельность самозанятого, рекламу, объявления и в случае выявления факта оказания услуг, связанных со сделками с недвижимостью, юридическими услугами, самозанятый может быть признан субъектом ст. 7.1 закона №115-ФЗ.
