Специфика деятельности рынка недвижимости предусматривает множество вариантов взаимодействия между участниками рынка на основании договорных отношений. Так, в связи со сложившейся на рынке практикой на сегодняшний день, кроме организаций и предпринимателей, предоставляющих посреднические услуги, участниками рынка являются различные компании предлагающие риэлторам услуги сайтов – агрегаторов по продаже недвижимости, а также услуги по бронированию объектов у застройщиков для клиентов риэлторов.
Организации, взаимодействующие с такими сайтами, предлагают риэлторам, заключить с ними договоры на условиях оферты с целью привлечения лиц к покупке объектов, размещенных на сайте-агрегаторе на условиях получения вознаграждения риэлторами за привлеченного к покупке клиента. Как правило риэлторам предлагается заключить договоры комиссии, субагентский договор, или договор на оказание услуг. Условия договоров бывают различные, в связи с чем у организаций и предпринимателей, являющихся субъектами ст. 5 Федерального закона № 115-ФЗ возникает множество вопросов связанных с определением обязанности проводить идентификацию и предоставлять информацию в Росфинмониторинг, в случае совершения операции, попадающей под признаки обязательного контроля в соответствии с п. 1.1 ст. 6 Федерального закона №115-ФЗ при работе с такими сайтами – агрегаторами через организации - посредников. Вопросы возникают и при определении статуса лиц в указанных отношениях, а именно кто кому является клиентом, и каких лиц обязаны идентифицировать стороны отношений.
Экспертом по ПОД/ФТ Пинигиной Еленой был направлен запрос в Федеральную службу по финансовому мониторингу по вопросам исполнения риэлторами норм антиотмывочного закона. В запросе были предложены различные варианты договоров и вопросы о том, в каких случаях у риэлтора и иных участников рынка недвижимости возникают обязанности проводить идентификацию и предоставить информацию в уполномоченный орган об операции, подлежащей обязательному контролю согласно п. 1.1 ст. 6 Федерального закона №115-ФЗ в отношении участников сделки, совершенной с использованием сайта – агрегатора в результате взаимодействия участников рынка. Экспертом было направлено два запроса, в связи с чем второй запрос содержит уже и ответы службы на первый запрос и уточняющие ответы.
Далее публикуем вопросы эксперта и полученные в официальном письме Росфинмониторинга ответы. При этом следует учесть, что аналогичные вопросы и ответы применяются и к договорам агентирования, где риэлтор работает по аналогичной схеме. А именно не имеет прямого договора с продавцом объекта недвижимости и не заключает договор с лицом, желающим приобрести объект недвижимости и не получает напрямую от сторон договора купли-продажи комиссионное вознаграждение.
1. По договору Комиссии.
1. Вопрос эксперта.Согласно условиям договора Комиссии, Комиссионер (лицо, предлагающее услуги сайтов-агрегаторов) во исполнение Поручения Комитента (риэлтора) осуществляет совокупность действий, предусмотренных Договором в отношении продажи не собственного недвижимого имущества, а имущества собственника (Продавца), с которым Комиссионер заключает договор от своего имени, но в исполнение поручения Комитента (риэлтора).
В представленном ранее ответе Федеральная служба по финансовому мониторингу указала: «поскольку действия комитента и комиссионера направлены на совершение сделок, требования по идентификации клиентов и направлении информации об операциях, подлежащих контролю в соответствии с Федеральным законом № 115-ФЗ, распространяются и на комиссионера, и на комитента.»
Просим дать пояснения по указанному ответу.
Правильно ли мы понимаем, что с учетом того, что Комитент (риэлтор) фактически не заключает от своего имени договор с Продавцом недвижимости, и не обладает информацией о сведениях Продавца, не имеет права требовать документы от Продавца, необходимые для проведения идентификации ввиду отсутствия договора между Продавцом и Комитентом (риэлтором), обязанности по идентификации Продавца и направление информации в Росфинмониторинг по операциям, подлежащим обязательному контролю, совершенным Продавцом, возлагаются только на Комиссионера? Или Комиссионер, в целях исполнения в том числе и Комитентом обязанностей, предусмотренных Федеральным законом №115-ФЗ обязан передать сведения о Продавце недвижимости Комитенту для проведения идентификации и направления информации в Росфинмониторинг, в случае совершения Продавцом, операции, подлежащей обязательному контролю?
Ответ Росфинмониторинга
Таким образом риэлтор, не имея прямого договора с продавцом (собственником) объекта не обязан проводить его идентификацию и направлять сообщение в Росфинмониторинг об операциях, совершенных продавцом. Такая обязанность ложится на Комиссионера, в случае если его договор с продавцом предусматривает оказание посреднических услуг.
2. Вопрос эксперта.
В представленном ранее ответе Федеральная служба по финансовому мониторингу указала: «В рассматриваемом случае комитент (риэлтор) фактически оказывает услуги как комиссионеру, так и привлекаемым клиентам (приобретателям), соответственно его клиентами в смысле Федерального закона № 115-ФЗ будут как комиссионер, так и приобретатель».
Просим дать уточняющий ответ по следующим вопросам:
2.1. Правильно ли мы понимаем, что с позиции ст. 3 и ст. 5 (оказание посреднических услуг в сфере купли - продажи недвижимого имущества) Федерального закона № 115-ФЗ в связи с тем, что предметом договора Комиссии не является оказание посреднических услуг по покупке недвижимого имущества и услуг по поиску покупателя непосредственно Комиссионеру, в связи с тем, что фактически Комитент (риэлтор) не реализует имущество, принадлежащее Комиссионеру, и не оказывает ему услуг по подбору вариантов покупки, у Комитента не возникает обязанности проводить идентификацию Комиссионера?
Ответ Росфинмониторинга
2.1. Согласно условиям договора Комиссии, Комитент (риэлтор) не заключает договор с Покупателем недвижимости, а только передает сведения о Покупателе Комиссионеру (ФИО и контактный телефон), за что получает комиссионное вознаграждение от Продавца недвижимости через Комиссионера.
Правильно ли мы понимаем, что ввиду отсутствия между риэлтором и Покупателем договорных отношений, и отсутствием, в связи с этим права требовать информацию необходимую для идентификации у Комитента (риэлтора) не возникает обязанности проводить идентификацию Покупателя?
Ответ Росфинмониторинга
3. Вопрос эксперта.
Правильно ли мы понимаем, что в связи с тем, что оплату за услуги Комитента (риэлтора) Комиссионер может получать не только от Продавца, но и от Покупателя объекта и передавать Комитенту, клиентом по отношению к Комиссионеру будет в том числе и Покупатель, сведения о которых Комитент (риэлтор) передал Комиссионеру для осуществления последним действий, направленных на заключение договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем?
Ответ Росфинмониторинга
Можно считать ответы Росфинмониторинга исчерпывающими!
Автор статьи:
Генеральный директор
ООО «Межрегиональный экспертный центр финансового мониторинга
«Национальное достояние»
Елена Пинигина
